Medellín
Curadurías urbanas con trámite regido por el Decreto 1077 de 2015. El curador tiene hasta 45 días hábiles para resolver desde que la solicitud queda radicada en legal y debida forma.
La norma de cada predio sale del POT, Acuerdo 48 de 2014.
Guía de licencias 2026
Licencias y permisos para remodelar en Medellín
Para remodelar en Medellín no necesitas licencia si solo cambias pisos, enchapes, pintura, cielos rasos o redes: son reparaciones locativas. La necesitas cuando tocas la estructura, amplías área, cambias el uso o modificas la fachada. En Wapa Reparamos Hogares revisamos esto en cada visita técnica antes de cotizar.
Esta guía explica qué dice el Decreto 1077 de 2015, cómo funcionan las curadurías urbanas, qué permisos pide la propiedad horizontal y qué normas técnicas aplican a cada tipo de obra.
Es información general para planear tu proyecto. Para casos con ampliaciones, segundos pisos o inmuebles patrimoniales, consulta con un arquitecto o abogado urbanista.
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Sin licencia
Obras que no necesitan licencia: las reparaciones locativas
Las reparaciones locativas son obras para mantener el inmueble en condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior ni su volumen. El Decreto 1077 de 2015 las excluye de la licencia de construcción.
En la práctica, entran en esta categoría:
- Cambio o mantenimiento de pisos, enchapes, cielos rasos y pintura en general.
- Sustitución o mejoramiento de redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas.
- Remodelación de cocinas y baños sin mover muros estructurales.
- Mantenimiento de fachadas, cubiertas e impermeabilizaciones sin cambiar materiales, colores aprobados ni estructura.
Con licencia
Cuándo sí necesitas licencia de construcción
Necesitas licencia de construcción cuando la obra cambia la estructura, el área, el uso o la apariencia exterior del inmueble. La licencia la expide una curaduría urbana y se tramita con planos firmados por profesionales con matrícula vigente.
Estas son las modalidades que más aparecen en remodelaciones:
- Ampliación: aumentar área construida, como un segundo piso, un mezanine o cerrar un patio con placa.
- Modificación: cambiar el diseño arquitectónico o estructural sin aumentar área, por ejemplo demoler un muro de carga.
- Adecuación: cambiar el uso, como convertir una casa en local comercial.
- Reforzamiento estructural: intervenir la estructura para cumplir la NSR-10.
- Demolición: total o parcial de la edificación.
Dónde se tramita
Curadurías urbanas de Medellín y de los municipios vecinos
En Medellín, las licencias de construcción las expiden las curadurías urbanas, particulares que ejercen esa función pública por designación del municipio. Puedes radicar en cualquiera de ellas sin importar dónde quede tu predio.
El listado oficial está en la página de curadurías urbanas de la Alcaldía de Medellín.
Envigado, Sabaneta e Itagüí
Cada municipio tiene su propio plan de ordenamiento y su autoridad de licencias. El trámite lo atiende la curaduría urbana o la Secretaría de Planeación del municipio, según corresponda.
Confirma con la alcaldía antes de radicar, porque las normas de alturas y retiros cambian de un municipio a otro.
Rionegro y el Oriente
En el Oriente las reglas cambian entre suelo urbano, suburbano y rural, y las parcelaciones campestres tienen normas propias. El trámite va ante la curaduría urbana o la Secretaría de Planeación, según corresponda.
Antes de ampliar una casa campestre, verifica el índice de ocupación permitido para tu lote.
Edificios y conjuntos
Permisos de la propiedad horizontal
En un edificio o conjunto necesitas, además, la autorización de la administración, aunque la obra sea una reparación locativa. La Ley 675 de 2001 y el reglamento interno definen qué puedes hacer dentro de tu unidad y qué no.
La fachada, la estructura, las cubiertas comunes y los ductos son bienes comunes. Cambiar el color de la fachada, cerrar un balcón o modificar ventanas exige aprobación de la asamblea, no solo del administrador.
Antes de iniciar, la administración suele pedir el cronograma, los datos del personal, la afiliación a seguridad social y el horario de trabajo. Lo coordinamos por ti en cada remodelación de apartamentos en Medellín y en el mantenimiento de fachadas de edificios.
Normas técnicas
Normas técnicas que aplican a tu obra
Aunque una obra no necesite licencia, sí debe cumplir los reglamentos técnicos. Estos son los que más aparecen en remodelaciones residenciales.
| Norma | Qué regula | Cuándo aplica en una remodelación |
|---|---|---|
| NSR-10 | Diseño y construcción sismo resistente | Al demoler o abrir vanos en muros, ampliar o construir segundo piso |
| RETIE, Resolución 40117 de 2024 | Instalaciones eléctricas | Cambio de tablero, circuitos nuevos, iluminación empotrada |
| Resolución 90902 de 2013 | Instalaciones internas de gas | Mover la estufa, cambiar a gas natural o retirar el gas por inducción |
| Resolución 4272 de 2021 | Trabajo en alturas | Fachadas, cubiertas y cualquier labor a 2 metros o más |
| Ley 1796 de 2016 | Vivienda segura y supervisión técnica | Edificaciones nuevas de gran área que exigen supervisión independiente |
| Ley 1968 de 2019 | Prohibición del asbesto | Retiro de tejas de asbesto cemento en techos antiguos |
Cuando reparamos un techo con tejas antiguas aplicamos los protocolos de manejo de asbesto. Más detalle en reparación de techos y cubiertas.
Riesgos
Qué pasa si remodelas sin permiso
Remodelar sin licencia cuando se requiere puede terminar en multas, suspensión de la obra y orden de demolición. El Código Nacional de Seguridad y Convivencia, Ley 1801 de 2016, clasifica estas obras como comportamientos contrarios a la integridad urbanística.
El problema también aparece al vender. Si el área construida no coincide con la escritura y el catastro, los bancos pueden negar el crédito al comprador y el trámite de legalización toma meses.
En propiedad horizontal, una obra sin autorización puede generar sanciones del reglamento y la obligación de dejar el bien común como estaba. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta con un abogado o arquitecto antes de construir.
Revisión técnica
Te ayudamos a revisar tu caso
Cuéntanos qué quieres hacer y te decimos si tu obra es una reparación locativa o si requiere licencia. Si es una ampliación, como en la remodelación de casas en Medellín, te orientamos sobre los planos y el trámite.
- Llámanos al +57 300 273 9328 o escríbenos por WhatsApp.
- Cl. 2 #52-14 Piso 1, Guayabal, Medellín.
- Lunes a viernes de 7:00 a. m. a 6:00 p. m. y sábados de 7:00 a. m. a 2:00 p. m.
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